夫妻一方婚前按揭購房，婚后共同還貸，產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，如果離婚了，房屋應(yīng)該歸誰？另一方能得到多少補償？
      最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）第十條：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。
      依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補償。”
      產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方補償金額該如果計算，實踐中一般依據(jù)兩個計算公式：
      1、根據(jù)最高人民法院民一杜萬華主編《民事審判指導(dǎo)與參與》第163頁：非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補償=共同還貸部分×不動產(chǎn)升值率÷2，而不動產(chǎn)升值率=不動產(chǎn)現(xiàn)價÷不動產(chǎn)成本（結(jié)婚時訴爭房產(chǎn)價格+共同已還利息+其他費用）。
      2、根據(jù)原最高院民一庭奚曉明主編《婚姻法解釋三理解與適用》第168頁：
非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補償=婚后共同還貸款項÷房屋總價款（購房總價款+總利息）×房屋現(xiàn)值÷2
      杜萬華法官主編的公式在實踐運用中也存在很大的難度，原因在于變量太多，結(jié)婚時訴爭房產(chǎn)的價值、房屋市值，甚至其他費用也很難計算，當(dāng)時購房花費的其他費用也存在爭議。這些變量雙方當(dāng)事人一般很難達(dá)成一致，這樣的話就會出現(xiàn)大量的評估工作，給審判流程以及律師帶來額外的工作量，當(dāng)事人也會支出額外的評估費用。
      奚曉明法官主編的公式房屋貸款總利息很難計算，銀行每一時期的貸款利率都是不同的，隨時變動，另外很難查到很多年前的，我們能查到的也就是近幾年的；另外實踐中一般貸款都還沒有還清，后面還需要還多少利息這個是無法計算的，因此使用該公式計算時購房貸款總利息需要達(dá)成一致。
      上述兩個公式在實踐運用中計算結(jié)果并不一樣，有時候會相差很大；
      下面舉例示意：
      男方婚前購買了一套房產(chǎn)（84.65平方），購房總價573645元，首付款173645元，貸款400000元，共還款30年，結(jié)婚時（2012年1月）房價7000元/平方，房價總款592550元；房屋現(xiàn)價按23000元/平計算，現(xiàn)總價1946950元，雙方婚后歸還按揭貸款本息共計：178328.91元，共同還貸利息：133833.38元，總利息雙方達(dá)成一致為:364246.48元。
 
      根據(jù)杜萬華法官主編的公式：
      房屋升值率：1946950÷（592550+133833.38+15000）=262.61%
      女方應(yīng)分割的共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分：178328.91×262.61%÷2=234155元
      根據(jù)奚曉明法官主編的公式：
      共同還貸部分占總房款的比例：178328.91÷（573645元+364246.48元）=19.01%
      女方應(yīng)分割的共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分：
1946950元×19.01%÷2=185087元
      兩個公式相差近5萬元，所以即時房屋價值評估以后在計算的時候仍會出現(xiàn)很大的差異，我們一般建議直接就房屋補償價值協(xié)商，能協(xié)商一致最好，不能協(xié)商一致時只能盡力爭取取兩個公式的中間數(shù)。

作者：宮紀(jì)芳
安徽金亞太律師事務(wù)所實習(xí)律師